“千萬不要買公寓，那就是一個坑!”諸如此類的聲音充斥在市場中;與此同時不斷有新的商業(yè)公寓項目入市，一些投資客摩拳擦掌，緊緊盯著那些優(yōu)質(zhì)的公寓盤，一旦有機會就會毫不猶豫地買入……商業(yè)公寓是頗具爭議的存在。
對于鄭州的商業(yè)公寓而言，眼下正處在艱難時刻。
據(jù)河南商報記者了解，目前，鄭州的商業(yè)公寓面臨“天量”庫存難以去化的難題。商業(yè)公寓市場出現(xiàn)供遠(yuǎn)大于求，庫存及去化周期不斷攀升，甚至已經(jīng)陷入惡性循環(huán)。
鄭州商業(yè)公寓的庫存，去化或需8年
貝殼研究院市場調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，鄭州公寓成交均價持續(xù)下降，與2020年相比下降了2%，與2019年相比下降了19%。而2016年以來，鄭州公寓供應(yīng)呈爆發(fā)式增長，累計供應(yīng)面積為860萬㎡，累計成交537萬㎡，庫存量達(dá)394萬㎡，去化周期達(dá)95個月(約8年)。
鄭州的商業(yè)公寓為何仍在不斷供應(yīng)?據(jù)河南商報記者了解，根據(jù)規(guī)劃的要求，土地開發(fā)講究配套齊全，出讓的住宅用地需要配備商業(yè)用地，開發(fā)商拿到土地后會追求更高的利潤，配備的商業(yè)用地本來應(yīng)該開發(fā)成商場或者寫字樓，但出于利潤的考慮開發(fā)商基本上仍會開發(fā)成商業(yè)公寓。
2016年下半年以來，鄭州房地產(chǎn)市場迎來爆發(fā)式發(fā)展，鄭州住宅供不應(yīng)求，購房熱情高漲，住宅開始限貸限購，投資、居住需求傳導(dǎo)到公寓，公寓量價齊漲，供不應(yīng)求。
住宅地產(chǎn)市場火爆，帶動商業(yè)地產(chǎn)的高爆發(fā)期，商辦土地開始入市，根據(jù)常規(guī)經(jīng)驗，從拿地到銷售需要6~8月時間，2017年第二季度，這批商業(yè)公寓入市，供應(yīng)量開始增加，僅2017年一年就供應(yīng)了200多萬㎡，供遠(yuǎn)大于求，此后幾年，一直處在供大于求階段。
2019年住宅市場由熱轉(zhuǎn)冷，公寓市場亦受到影響，去化量開始下降，庫存持續(xù)攀升。2020年的疫情更是雪上加霜，公寓市場哀鴻遍野，庫存及去化周期直線上升。
難賣，為何依然有大量商業(yè)公寓入市
第一，從土地端來說，商業(yè)用地還在源源不斷流入。根據(jù)土地出讓規(guī)則，住宅用地尤其是城改用地，必須配建一部分商業(yè)用地。商業(yè)用地只能規(guī)劃商鋪、商場、公寓、寫字樓，雖然開發(fā)商也明白，在目前的市場狀況下，公寓也開始難賣，但相對于寫字樓和商場，公寓面積小、總價低、門檻低，所以無論是從開發(fā)難度、市場接受度、資金投入量還是回款速度，公寓類產(chǎn)品都是開發(fā)商的首選，其結(jié)果就是形成天量庫存，量價齊跌。
第二，除去供大于求的因素外，低門檻投資型公寓產(chǎn)品雖然擁有廣闊的客群，但租金連續(xù)多年下滑、投資回報率不佳，是很多投資客放棄公寓的主要原因。2017~2020年鄭州租賃租金每年平均下降7%，2020年鄭州租金25.96元/㎡/月，同比下降9%。2017~2020年鄭州主城區(qū)租賃回報率僅在2%~3%。
第三，自住客戶消費需求發(fā)生了改變，現(xiàn)在購房、換房成本較高，一部分剛需客戶選擇一步到位，現(xiàn)在住宅成交呈現(xiàn)一個最大的變化，即90至120㎡面積段的成交占比最大，90㎡以下占比最小。與其買個小戶型過渡兩三年再置換，不如一步到位。
第四，交易稅費高、流動性差，眾所周知，相比住宅，公寓最大的一個難題就是流動性差，20%左右的交易稅費，堵死了很多公寓交易的出路。
第五，消費者認(rèn)知發(fā)生了改變，無論是自住還是投資，經(jīng)過鄭州3年房地產(chǎn)橫盤之后，消費者對市場、對樓盤有了更加清晰、深刻的認(rèn)知和判斷，購房觀念更加趨于理性。對于出售困難、出租不確定性太大的商辦類產(chǎn)品，更加謹(jǐn)慎。
此外，全球經(jīng)濟的不確定性，房地產(chǎn)行業(yè)的變化、房炒不住的基調(diào)下，賣方市場的不斷供應(yīng)、投資客不斷剝離……多方因素造成了鄭州公寓的困境。
解讀
“商改住”或是商業(yè)公寓未來的出路
2016年6月國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(簡稱《意見》)，公布了一系列重磅新政，特別指出“允許改建房屋用于租賃”，其中允許“商改住”成為一大亮點。
據(jù)河南商報記者了解，在去化壓力下，商業(yè)地產(chǎn)的商改住政策具有多重優(yōu)勢。被合理改建成租賃住房的商業(yè)用房對外出租，有利于盤活商業(yè)存量房源。
商業(yè)用房原本是使用商水商電，成本比較高，一旦商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房對外出租，可以使用民水民電，這樣就降低了租客的生活成本，減輕了租客的租房費用。
鄭州將放寬“商改住”的相關(guān)政策已經(jīng)提出多年。業(yè)內(nèi)將“商改住”視為商業(yè)地產(chǎn)的新驅(qū)動。但目前來看，盡管聲音早已發(fā)出，這項政策在執(zhí)行層面，仍沒有確定的消息出臺。
欣喜的是，從2019年開始，商辦土地供應(yīng)量已經(jīng)逐年減少。與此同時，還有很多調(diào)控政策需要相關(guān)部門去優(yōu)化，化解高庫存風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。記者 張超凡 高瞻展
