去年業(yè)績(jī)下跌兩成、利潤(rùn)5年來(lái)首現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)后,憑借著公募REITs的發(fā)行,招商蛇口的業(yè)績(jī)終于得以翻身。
7月1日,招商蛇口發(fā)布上半年業(yè)績(jī)預(yù)告,預(yù)計(jì)公司上半年盈利37億–47億元,去年同期該數(shù)據(jù)為9.13億元,預(yù)計(jì)同比增長(zhǎng)305.04%–414.51%,基本每股收益盈利0.4-0.53元/股。
招商蛇口將業(yè)績(jī)的迅猛增長(zhǎng)歸功于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)的大幅增長(zhǎng)和旗下蛇口產(chǎn)園REIT上市,后者貢獻(xiàn)了約14億元的凈利潤(rùn),占比超三成。
公募REITs助力
上月底,滬深市場(chǎng)首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市,蛇口產(chǎn)園就是其中之一。
對(duì)于房企而言,商業(yè)地產(chǎn)資金投入量大、投資回收期長(zhǎng),資金鏈周轉(zhuǎn)能力要求較高。借助公募REITs,則能有效解決該難題,盤(pán)活存量資產(chǎn),提高資金使用效率,同時(shí)還能改善負(fù)債水平,降低企業(yè)杠桿率。正因如此,公募REITs吸引了眾多房企前來(lái)探索,招商蛇口尤為積極。
此次蛇口產(chǎn)園REIT以萬(wàn)融大廈、萬(wàn)海大廈兩處產(chǎn)業(yè)園物業(yè)作為底層資產(chǎn),標(biāo)的資產(chǎn)優(yōu)質(zhì),運(yùn)營(yíng)均達(dá)6年以上,歷史期間出租率及租金水平等運(yùn)營(yíng)指標(biāo)也較為穩(wěn)健,其所在的深圳市南山區(qū)蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園更是聲名在外,是深圳市最具代表性和最具活力的科創(chuàng)類(lèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)之一。
良好的標(biāo)的資質(zhì)讓蛇口產(chǎn)園REIT自推出以來(lái)便備受市場(chǎng)熱捧,共募集基金份額9億份,發(fā)售單價(jià)2.31元/份,最終募集資金凈額20.79億元;加上募集期利息,基金募資總額達(dá)20.81億元。上市首日,漲幅達(dá)14.72%,成交量103.90萬(wàn)手,換手率33.87%,為同日上市的9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中最高。
蛇口產(chǎn)園REIT的上市也給招商蛇口帶來(lái)了實(shí)實(shí)在在的“甜頭”。
在本次半年度業(yè)績(jī)預(yù)告中,招商蛇口正式報(bào)喜,“蛇口產(chǎn)園REIT貢獻(xiàn)了上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約14億元。”諸葛找房研究院分析師梁楠認(rèn)為,一方面招商蛇口通過(guò)公募REITs盤(pán)活存量產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn),提前回籠資金,并提高資金收益率;另一方面,后期經(jīng)營(yíng)過(guò)程中隨著公募REITs不斷向產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目注入資金,實(shí)現(xiàn)資本的循環(huán)周轉(zhuǎn),有利于促進(jìn)項(xiàng)目平穩(wěn)發(fā)展,健康運(yùn)營(yíng)。
公募REITs的好,并非所有房企都能感受到。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示,并非所有房企都具備基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的業(yè)務(wù)資格和資質(zhì)的,很多中小房企業(yè)務(wù)比較單一,沒(méi)有多元化,更不會(huì)在基建方面進(jìn)行投入。億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨也認(rèn)為,基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs需要門(mén)檻和資源,更多還是集中在國(guó)企央企,因此很難成為房企爭(zhēng)相布局的新選擇。
從政策角度出發(fā),宋紅衛(wèi)表示,國(guó)家目前政策支持基礎(chǔ)設(shè)施的REITs的發(fā)行,這對(duì)企業(yè)來(lái)講是一個(gè)融資通道的利好,隨著REITs相關(guān)制度的完善,未來(lái)或?qū)⒀由熘辽虡I(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
積極擴(kuò)土
業(yè)績(jī)的向好也支撐著招商蛇口上半年積極的擴(kuò)土。
正逢22城首次集中供地結(jié)束,招商蛇口拿地積極。
據(jù)中指院數(shù)據(jù),招商蛇口今年上半年拿地總金額671億元,在全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中排名第六,相比去年同期的344億元增長(zhǎng)了95%;拿地面積523萬(wàn)平方米,排第11名。
從城市群來(lái)看,長(zhǎng)三角是其重倉(cāng)區(qū)域。上半年,招商蛇口在該區(qū)域拿地金額僅次于萬(wàn)科,達(dá)到379億元,拿地面積229萬(wàn)平方米,分別占其全國(guó)對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)的56.48%與43.79%。單就上海來(lái)看,上海2021年上半年共成交商住辦用地73幅,成交建面832.03萬(wàn)平方米,總金額達(dá)1681.84億元。其中,招商蛇口拿地金額78.52億元,在克而瑞發(fā)布的2021年上半年上海企業(yè)拿地權(quán)益金額榜單中位列第五。
除此以外,招商蛇口也在京津冀、粵港澳大灣區(qū)和中西部積極擴(kuò)儲(chǔ),在各地拿地77億元、78億元、129億元,進(jìn)入三個(gè)區(qū)域TOP 10房企,分別占公司上半年拿地總金額的11.48%、11.62%、19.23%。
從重點(diǎn)城市拿地金額來(lái)看,中指院數(shù)據(jù)顯示,招商蛇口與萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、融創(chuàng)中國(guó)均出現(xiàn)在3個(gè)以上城市的上半年拿地總額TOP 10企業(yè)榜單中。在南京、廣州、武漢、上海、杭州等城市,招商蛇口拿地金額都在TOP 10榜單中。不僅如此,招商蛇口還頻頻高溢價(jià)拿地,在重慶、徐州、鹽城、上海等城市拿下“地王”。
在積極拿地的同時(shí),招商蛇口在加速?zèng)_擊銷(xiāo)售目標(biāo)。
去年重回十強(qiáng)后,招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰說(shuō),希望公司一定要穩(wěn)定在前十強(qiáng),排名能夠逐步地提升,目標(biāo)是維持每年雙數(shù)增長(zhǎng)的速度。
為了守住十強(qiáng)之位,今年以來(lái),招商蛇口加速銷(xiāo)售。截至6月底,招商蛇口實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積781萬(wàn)平方米,實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售額為1769.7億元,已完成了3300億全年目標(biāo)的53.63%。