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新華財(cái)經(jīng)北京9月8日電（王菁）標(biāo)普全球評(píng)級(jí)8日宣布，將新城發(fā)展控股有限公司（簡(jiǎn)稱“新城發(fā)展”）和新城控股集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱“新城控股”）的長(zhǎng)期主體信用評(píng)級(jí)由“BB-”下調(diào)至“B+”。同時(shí)，將新城控股的未到期優(yōu)先無(wú)抵押債券的長(zhǎng)期債項(xiàng)評(píng)級(jí)由“B+”下調(diào)至“B”。

標(biāo)普表示，下調(diào)新城發(fā)展及其子公司新城控股的評(píng)級(jí)，原因在于該公司銷售持續(xù)低迷將令其未來(lái)12個(gè)月的杠桿率和流動(dòng)性緩沖承壓。2023年前八個(gè)月，新城發(fā)展的合同銷售總額同比下降36.3%至544億元人民幣。鑒于新城發(fā)展在中國(guó)三四線城市較為波動(dòng)的房地產(chǎn)銷售中有較高的敞口，標(biāo)普將其2024年的銷售額預(yù)估從之前的850億-900億元下修至800億-850億元。

標(biāo)普認(rèn)為，新城發(fā)展將動(dòng)用內(nèi)部資源和獲取新的貸款來(lái)償還2024年到期的總計(jì)約70億元人民幣境內(nèi)外債券。這些將到期債務(wù)分布于2024年全年，最大一筆4.5億美元債券將于2024年12月到期。與2023年的約130億元人民幣債務(wù)剛兌相比，2024年的到期債務(wù)規(guī)模較小且較分散。

此外，該公司公開(kāi)市場(chǎng)債券的再融資渠道可能仍處于關(guān)閉狀態(tài)，2024年70億元人民幣的到期債務(wù)大部分應(yīng)會(huì)由經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流償還，包括商場(chǎng)租金收入，和新獲取的銀行貸款，特別是通過(guò)抵押未曾抵押的商場(chǎng)而獲得的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸。

同時(shí)，新城發(fā)展的未抵押商場(chǎng)可持續(xù)提供融資支持，盡管支持空間在縮小。2023年上半年，新城發(fā)展通過(guò)抵押自有商場(chǎng)獲得的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸凈增量約為60億元人民幣，2022全年新獲取規(guī)模相當(dāng)。截至2023年6月，其經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸和商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）總計(jì)分別約為210億元和27億元。

截至2023年6月30日，新城發(fā)展旗下吾悅廣場(chǎng)約有39家未抵押。據(jù)新城控股中期報(bào)告，截至2023年6月其投資性物業(yè)價(jià)值總計(jì)約1,170億元，其中810億元用于抵押貸款。剩余360億元應(yīng)會(huì)為償債提供部分增量融資來(lái)源。標(biāo)普估算，截至2023年6月該公司現(xiàn)有抵押物業(yè)獲取的融資的貸款價(jià)值（LTV）比平均約為35%，而新發(fā)放貸款的貸款價(jià)值比可能接近50%。

由于結(jié)轉(zhuǎn)放緩，標(biāo)普還預(yù)計(jì)未來(lái)兩年新城發(fā)展的杠桿率將顯著上升。今年上半年該公司的收入下降了約2%。標(biāo)普預(yù)估2023年收入將減少17%-18%，2024和2025年將進(jìn)一步下降5%-10%。即便新城發(fā)展的債務(wù)減少，2023-2025年其杠桿率（債務(wù)對(duì)EBITDA的比率）預(yù)計(jì)仍將攀升至5.9-6.9倍。

編輯：王柘

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